Jak pronajímat chalupu nebo apartmán

Jak podle zákona pronajímat chatu, chalupu nebo apartmán nebo poskytovat ubytování? Co všechno k tomu potřebujete zařídit? Jak se daní zisk? To jsou časté otázky, s nimiž se na nás obracíte. V následujícím článku proto najdete v obecné rovině odpověď na vaše dotazy.

Než se pustíte do čtení, tak vás ale musíme upozornit – nejsme právníci ani daňoví poradci, a proto mějte na paměti, že toto nejsou žádné odborné právní ani daňové rady. Článek je ilustrativní a slouží k tomu, abyste získali obecný přehled, a proto vám také informace podáváme zjednodušenou formou. Vždy je nutné konkrétní záležitost spojenou s pronájmem / ubytováním řešit s odborníky, protože každý případ má svá specifika. Pokud si tedy nejste jistí, raději navštivte svého právníka nebo daňového poradce. Je to investice, která se vám jistě vyplatí.

A teď už se pojďme podívat, co všechno je potřeba znát.

Obsah článku

Nájem vs. ubytování – jak poznat rozdíly

Pronájem a jeho zdanění

Ubytovací služby – co vše je nutné zařídit
- Jak získám živnost
- Označení provozovny
- Zařizován na stavebním úřadě – rekolaudace
- Evidence cizinců a domovní kniha
- Místní poplatky
- Zdanění příjmů z ubytování
- Podnikání jako vedlejšák – jsem důchodce, na rodičovské nebo podnikám vedle zaměstnání

1. **Nájem versus ubytování**

Na začátku je nutné ujasnit si, zda vaše příjmy pochází z pronájmu, nebo z ubytovacích služeb. V běžné mluvě se to často nerozlišuje, nicméně z pohledu zákona jde o zásadní rozdíl. Od toho, zda chalupu či apartmán pronajímáte, nebo poskytujete ubytovací služby, se odvíjí vaše další povinnosti. Pojďme se tedy podívat, co je pronájem nemovitosti, a co poskytování ubytovacích služeb.

Pronájem – charakteristické znaky

Je sjednán na delší dobu – měsíce, rok nebo i více let.
Nemovitost se poskytuje za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (tzn. nájemce v nemovitosti hodlá po určitou dobu žít a užívat ji jako své bydliště).
Nabídkový inzerátu směřuje k nabídce pronájmu.
Kromě obvyklých služeb spojených s nájmem nemovitosti (TV, internet, energie, správa společných prostor, odvoz odpadu) nejsou pronajímatelem poskytovány další služby.
Běžnou údržbu nemovitosti nebo drobné opravy si obstarává nájemce.
Cena za užívání nemovitosti je obvykle hrazena měsíčně nebo za delší časový úsek.

Ubytování – charakteristické znaky

Je poskytováno krátkodobě (dny, týdny) nebo na omezenou dobu.
Nemovitost se neposkytuje za účelem zajištění bytové potřeby nájemce, ale za jiným účelem – typicky pro turistické nebo rekreační účely.
Nabídkový inzerát směřuje k nabídce ubytování.
Ubytovatel poskytuje i jiné služby – úklid, výměna ložního prádla, snídaně apod.
Ubytovaný neprovádí běžnou údržbu nebo drobné opravy nemovitosti.
Ubytování je zájemcům poskytováno opakovaně, dlouhodobě – soustavně (nejedná se o nahodilé plnění).

Posouzení toho co je nájem a co je ubytování není rozděleno neprostupnou zdí. V každém případě bude vždy záležet na konkrétní situaci, přičemž naplnění znaků může být v různých případech splněno na obou stranách. Lze si představit případ, kdy součástí dlouhodobého pronájmu nemovitosti, je také zajišťování správy budovy vč. zajištění úklidu bytu. V takovém případě je sice splněn jeden znak ubytování, nicméně protože ostatní znaky pronájmu převažují (dlouhodobost, uspokojení bytové potřeby nájemce atd.), pak se bude stále jednat o nájem nemovitosti. Co z toho vyplývá?

Vždy je nutné podívat se na charakter celé konkrétní činnosti, vyhodnotit všechny jednotlivé znaky a na základě toho dospět k závěru, zda vaše konkrétní činnost naplňuje převážně znaky nájmu, či spíše znaky ubytování.

Srovnávací tabulka – nájem a ubytování

Nájem	Ubytování
dlouhodobý	krátkodobý
uspokojuje bytovou potřebu	uspokojuje jinou, než bytovou potřebu – zejména turistické a rekreační účely
inzerát nabízí dlouhodobý nájem	inzerát nabízí krátkodobé ubytování
vedle obvyklých služeb (TV, internet, energie, správa domu) nejsou další služby nabízeny	Součástí nabídky je úklid, výměna ložního prádla apod.
nájemce provádí běžnou údržbu a drobné opravy prostor	ubytovaný neprovádí běžnou údržbu a drobné opravy prostor

Teď už tedy víte, jak rozeznat nájem a ubytování. Pojďme se tedy posunout dále. Povíme si, jaké zákonné povinnosti musíte splnit u jednotlivých způsobů užívání vaší nemovitosti. A začneme rovnou u daní.

2. Pronájem a jeho zdanění

Zdanění příjmu – pronájem

Nejprve se podíváme na pronájem chalupy, protože zde je to od ubytování jednodušší. Podívejme se na zdanění příjmu z pronájmu. Příjmy z pronájmu se obvykle zdaňují jako příjmy z nájmu podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů („ZDP“).

Sazba daně je u fyzických osob momentálně ve výši 15 %. Pokud ale nemovitost vlastní a pronajímá právnická osoba (obvykle například s.r.o.), pak je daň od 1. 1. 2024 stanovena ve výši 21 %.

S těmi sazbami daně to ale není tak jednoduché. Pokud máte jako fyzická osoba nadprůměrný příjem – to znamená, že váš základ daně je nad 3násobkem měsíční průměrné mzdy (pro rok 2024 je to roční souhrn 1 582 812 Kč), pak je výše daně z příjmu 23 %. Do základu daně se přitom započítávají veškeré vaše započitatelné příjmy.

Jsou nějaké odčitatelné položky ze základu daně či slevy na dani? Ano, jsou. Můžete obecně využít následující odčitatelné položky či slevy, které vám snižují základ daně:

dary na dobročinné účely (neziskovým organizacím, spolkům, školám,…)
penzijní a životní pojištění
úroky z hypotéky
bezplatné darování krve, kostní dřeně či kmenových buněk
sleva na poplatníka
sleva na důchodce
sleva na manželku/manžela
sleva na manželku/manžela ZTP
sleva na dítě
sleva na invaliditu (I., II., III. st.)
sleva pro ZTP

Pronájem chaty, chalupy nebo apartmánu není ve většině případů považován za podnikání. To znamená, že si k tomu nemusíte vyřídit živnostenské oprávnění. Příjem z pronájmu pak obecně nepodléhá odvodům sociálního a zdravotního pojištění. Pozor ale! Tato pravidla mají výjimky.

Zdravotní pojištění musí platit osoby bez zdanitelných příjmů. To jsou osoby, které nemají za celý kalendářní měsíc příjmy ze zaměstnání, ze samostatné výdělečné činnosti a není za něj plátcem pojistného ani stát. Pokud je tedy příjem z pronájmu vaším jediným příjmem a jste osobou bez zdanitelných příjmů, pak si musíte platit zdravotní pojištění.

Další výjimkou je, jestliže pronajímaná nemovitost je evidována jako obchodní majetek. To znamená, že je vedena na identifikační číslo fyzické osoby. V takovém případě se na příjem pohlíží jako na příjem z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. Příjem poté už nedaníte podle § 9 ZDP, ale podle § 7 ZDP jako příjem z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. V takovém případě zároveň musí být pronájem prováděn na základě živnostenského oprávnění a podléhá odvodům sociálního a zdravotního pojištění. Jak vidíte, právní úprava není jednoduchá, proto vám radíme, abyste v těchto záležitostech předem kontaktovali daňového poradce či advokáta specializujícího se na daňověprávní aspekty.

Ať už příjem z pronájmu daníte podle § 7 ZDP nebo podle § 9 ZDP, můžete v obou případech uplatňovat výdaje na dosažení příjmu. Uplatnění výdajů znamená, že pokud pro dosažení, zajištění nebo udržení svého příjmu musíte vynaložit nějaké výdaje (např. na údržbu nemovitosti nebo její opravu, nákup materiálu, ekonomický software atd.), pak si tyto výdaje můžete odečíst ze základu daně a snížit tím výslednou daň. Zjednodušeně řečeno: daním pouze čistý příjem, který je „očištěn“ o náklady (výdaje), které jsem investoval zpět do své ekonomické činnosti, abych mohl dosáhnout zisku. Proto také někdy od účetních můžete slyšet pojmy jako obrat a zisk. Zisk je to, co zbyde z obratu po odečtení nákladů.

Uplatnění nákladů pak můžete zase provádět různými způsoby. Můžete využít tzv. výdajový paušál. To znamená, že od základu daně odečtete automaticky zákonem uvedenou procentuální částku bez toho, aniž byste jakkoli prokazovali, zda jste skutečně výdaje v dané výši vynaložili. To je výhodné zejména u tech nemovitostí, které již nejsou nákladné na údržbu a předpokládáte, že paušál je vyšší, než by byly vaše skutečné výdaje.

Jestliže naopak do nemovitosti a s tím souvisejících činností investujete značné prostředky, které budou vyšší než zákonem daný paušál, pak je pochopitelně výhodnější uplatňovat výdaje podle skutečné výše. To ale znamená vyšší administrativní zátěž, protože musíte být schopni vždy řádně své výdaje doložit (účtenkami apod.). Tady určitě doporučujeme, abyste navštívili daňového poradce a poradili se sním, jakým způsobem výdaje ve vašem případě řešit. Jedná se o důležité strategické rozhodnutí, které vám ve výsledku může ušetřit poměrně velké množství peněz.

Takto popsaný pronájem nemovitosti (tj. za účelem uspokojení bytových potřeb nájemce) je pak osvobozen od DPH bez nároku na odpočet.

3. Ubytovací služby

Na začátku článku jsme Vám popsali, jaký je rozdíl mezi pronájmem a ubytováním. Jestliže víte, že vámi zamýšlená činnost bude spíše splňovat znaky ubytování, pak vězte, že i naše úřady na vás takto budou pohlížet. Oproti pronájmu jsou ubytovací služby náročnější – musíte myslet na různé administrativní povinnosti. Od vyřízení živnosti, po kolaudaci ubytovacích prostor a dalších povinností. Tak se na to pojďme podívat.

První kroky předtím než se stanu ubytovatelem

Pokud se nejedná o zcela ojedinělý případ, slovy klasika: „jednou za uherský rok“, ale naopak svou nemovitost plánujete přenechávat k užívání vícekrát během sezóny (zkrátka plánujete mít více turnusů ubytovaných osob), pak na vás zákon bude pohlížet jako na podnikatele.

To znamená, že si nejprve musíte vyřídit živnostenské oprávnění. Ano, ubytovací služby lze provádět pouze na základě živnosti.

V žádném případě vás nechceme strašit. Ale mějte na paměti, že pokud fakticky provádíte podnikatelskou činnost (poskytujete ubytování), ale živnost k tomu jste si zapomněli oficiálně vyřídit, pak vám může hrozit malér, a to nejen ze strany finančního úřadu. Jestliže je taková činnost (bez živnostenského oprávnění) prováděná ve větším rozsahu – Nejvyšší soud říká, že k tomu stačí doba delší než 6 měsíců (Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 5 Tdo 953/2020, ze dne 22. 10. 2020) a přitěžuje samozřejmě také rozsah získaného příjmu, tak poté Policie na takové jednání může nahlížet jako na trestný čin neoprávněného podnikání.

Uznejte sami – než mít takové zbytečné starosti, je lepší udělat si výlet na živnostenský úřad a vyřídit si živnost. Nebojte, není to nic složitého.

Jak získám živnost

Prvním krokem je vybrat si druh a obor živnosti.

Ubytovací služby samotné patří do oboru živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v příloze č. 1 až 3 živnostenského zákona“ – konkrétně jde o obor č. 55. Živnost volná je živnost opravňující k výkonu činností, pro jejichž provozování živnostenský zákon nevyžaduje prokazování odborné ani jiné způsobilosti. K získání živnostenského oprávnění pro živnost volnou tak stačí, aby žadatel splnil všeobecné podmínky provozování živnosti: plná svéprávnost a bezúhonnost. Plnou svéprávnost lze eventuálně nahradit přivolením soudu k souhlasu zákonného zástupce nezletilého k samostatnému provozování podnikání.

Pokud byste kromě samotného ubytování zamýšleli pro své hosty také vařit – přesněji připravovat a prodávat pokrmy či nápoje k bezprostřední spotřebě ve vašem zařízení, pak už budete potřebovat další živnost, a to hostinskou činnost. Výjimkou je, pokud nabízíte pouze snídaně v bytových domech, rodinných domech nebo stavbách pro rodinnou rekreaci (chalupy) s kapacitou do 10 lůžek – v takovém případě hostinskou činnost nepotřebujete a jste stále v režimu ubytovacích služeb. Do hostinské činnosti se řadí také prodej občerstvení z automatů.

Zpět ale k podmínkám provozování hostinské činnosti. Oproti ubytovacím službám se nejedná o ohlašovací volnou živnost, ale o živnost tzv. řemeslnou. To znamená, že kromě všeobecných podmínek pro provoz živnosti (plná svéprávnost a bezúhonnost), budete muset živnostenskému úřadu prokázat svoji odbornou způsobilost.

Odbornou způsobilost lze prokázat několika základními způsoby:

Živnostenskému úřadu doložíte doklad o tom, že jste získali vzdělání (tj. dokončený studijní obor) v daném odvětví, zde konkrétně v oboru: kuchař, číšník, gastronomické služby nebo hotelnictví.
Živnostenskému úřadu doložíte doklad o tom, že jste získali vzdělání (tj. dokončený studijní obor) v příbuzném oboru, zde konkrétně v oboru: cukrář, pekař, řezník a uzenář, potravinářská výroba + dále k tomu doložíte doklad o vykonání min. jednoroční praxe v oboru.
Živnostenskému úřadu doložíte řádné ukončení rekvalifikace pro příslušnou pracovní činnost, tj. kuchař, číšník atd. (osvědčení o rekvalifikaci zároveň musí být vydáno akreditovaným zařízením) + dále k tomu doložíte doklad o vykonání min. jednoroční praxe v oboru.
Živnostenskému úřadu doložíte vykonání šestileté praxe v oboru.

Jak se dokládá splnění praxe v oboru? Za praxi se považuje výkon činnost v daném oboru, jestliže tato byla vykonávána v pracovním, služebním, členském nebo obdobném poměru nebo jako samostatně výdělečná činnost.

Pokud jde o výkon práce v pracovním či obdobném poměru, je podmínkou, aby tato činnost byla vykonávána po stanovenou týdenní pracovní dobu – tedy tzv. v rozsahu celého úvazku. Obvykle se pak praxe dokládá předložením pracovní smlouvy, zápočtovým listem či potvrzením zaměstnavatele. OSVČ poté praxi obvykle dokládají účetními čí obchodními dokumenty – např. účetními doklady, z nichž je patrný výkon potřebné činnosti či daňovými přiznáními za požadovaná období v rámci výkonu požadované činnosti v oboru.

Odpovědný zástupce (tzv. garant)

Je možné získat živnost i přestože nemám potřebnou odbornost? Ano, za určitých podmínek to lze. Umožňuje to institut odpovědného zástupce, laicky známý také jako tzv. garant. Odpovědným zástupcem může být jen fyzická osoba (funkci garanta tak nemůže vykonávat osoba právnická), která ze zákona odpovídá za řádné provozování živnosti. Odpovědným zástupcem podnikatele se ale nemůže stát jen tak každý. Pojďme se tedy podívat, jaké podmínky musí odpovědný zástupce splňovat:

jedná se o fyzickou osobu
splňuje všeobecné podmínky živnosti (plná svéprávnost, bezúhonnost)
splňuje zvláštní podmínky potřebné pro provoz živnosti – tj. odborná způsobilost (viz výše)
podnikatel s ním má uzavřený smluvní vztah
garant funkci vykonává nejvýše pro čtyři podnikatele
garant podnikatele právnické osoby nesmí být zároveň členem jejího kontrolního orgánu

Tady se jen v rychlosti zastavíme u toho, co znamená, že garant musí být vůči podnikateli ve smluvním vztahu. Zákon tento vztah blíže nespecifikuje. Obvykle to tak bývá pracovněprávní vztah, smlouva o výkonu funkce jednatele, nebo jiná tzv. nepojmenovaná smlouva příkazního typu – např. smlouva o výkonu činnosti odpovědného zástupce.

Funkci garanta nevyužijete ale jenom v případě, kdy potřebujete vyřešit chybějící odbornost. Odpovědného zástupce totiž ze zákona musí jmenovat také každá právnická osoba, která vykonává živnost, pro kterou je potřeba splnit zvláštní podmínky provozování živnosti – například právě odbornost. V tomto případě se garant ustanovuje primárně z řad členů statutárního orgánu. Nelze-li jmenovat člena statuárního orgánu, pak se ustanovuje z jiných osob.

Formulář souhlasu odpovědného zástupce pro zápis do živnostenského rejstříku k danému podnikateli – https://www.mpo.cz/assets/dokumenty/28675/62240/647139/priloha017.pdf.

Jsme tedy ve fázi, kdy už víte, jakou živnost budete provozovat a máte nachystané podklady pro doložení všeobecných podmínek živnosti a případně i odborné způsobilosti (pokud ji budete potřebovat). Tak jdeme na úřad.

Na živnostenském úřadě

Živnostenské oprávnění si vyřídíte na nejbližším živnostenském úřadě – seznam úřadu najdete na stránkách Ministerstva průmyslu a obchodu, tady: https://www.mpo.cz/cz/podnikani/zivnostenske-podnikani/adresar-zivnostenskych-uradu–148411/.

Navštívit můžete kterýkoli živnostenský úřad, bez ohledu na to, kde máte trvalý pobyt nebo bydliště.

S sebou si nezapomeňte vzít platný doklad totožnosti. Pokud hodláte podnikatelskou činnost vykonávat prostřednictvím právnické osoby, bude nutné úřadu doložit doklad prokazující založení nebo vznik právnické osoby. Tím je obvykle výpis z obchodního rejstříku. U právnické osoby, která sice byla založena, ale ještě nevznikla (v době návštěvy na živnostenském úřadě ještě nebyla zapsána v obchodním rejstříku), pak předkládáte doklad o ustanovení právnické osoby, jímž je společenská smlouva ve formě notářského zápisu. Za ohlášení živnosti se platí správní poplatek ve výši 1.000 Kč.

NÁŠ TIP: Pokud si živnost zakládáte z domova, zaplaťte správní poplatek bankovním převodem. Na webových stránkách příslušného živnostenského úřadu si vyhledejte platební údaje. Jestliže vámi zvolený živnostenský úřad takové informace na webu neuvádí, stačí na úřad zavolat a nechat se přepojit na účetní oddělení. Zde vám informace po telefonu sdělí vč. příslušného variabilního symbolu platby. K označení platby využijte v internetovém bankovnictví také zprávu pro příjemce – označte účel platby a uveďte své jméno.

Bezúhonnost si ověřuje živnostenský úřad sám, který si za tím účelem obstará váš výpis z rejstříku trestů. Na úřadě poté vyplníte (nebo už přinesete předem vyplněný) jednotný registrační formulář. Formulář najdete na stránkách Ministerstva průmyslu a obchodu na tomto odkaze: https://www.mpo.cz/cz/podnikani/zivnostenske-podnikani/crm-jednotny-registracni-formular/jednotny-registracni-formular—234081/.

Jestliže jde o vaše první podnikání, pak je vhodné skrze jednotný registrační formulář provést kromě registrace na živnostenském úřadu také registrace k dalším orgánům státní správy (přihláška k daňové registraci, oznámení o zahájení samostatné výdělečná činnosti na ČSSZ, oznámení pojištěnce vůči zdravotní pojišťovně o zahájení samostatné výdělečné činnosti) – to vše lze skrze jediný formulář.

NÁŠ TIP: Pokud si nejste jistí, zda jednotný registrační formulář vyplňujete sami správně, není nic snazšího než si domluvit osobní schůzku na nejbližším živnostenském úřadě. Naše zkušenost je taková, že vám zde ochotně poradí, jak správně formulář vyplnit.

Pokud již máte svou datovou schránku, pak můžete jednotný registrační formulář vyplnit elektronicky a všechny dokumenty s tím spojené poslat z pohodlí domova na živnostenský úřad skrze svou datovku. Je žádoucí všechny přílohy přiložit v tzv. konverzi. Co je to konverze a jak se provádí, se dozvíte zde – https://portal.gov.cz/sluzby-vs/autorizovana-konverze-papiroveho-dokumentu-do-elektronicke-podoby-S7025.

Poslední, co budete na živnostenském úřadě řešit, je vaše sídlo. Každý podnikatel totiž musí mít své sídlo. Živnostenskému úřadu musíte nahlásit adresu, která bude sloužit jako váš kontakt s úřady a se zákazníky. Pokud budete mít sídlo v místě, kde máte bydliště (tedy trvalý pobyt), pak stačí pouze tuto adresu nahlásit. Pokud plánujete mít adresu sídla v nemovitosti, kde nemáte evidovanou svou trvalou adresu, pak je potřeba živnostenskému úřadu doložit titul k užívání adresy. Jste-li majitelem nemovitosti, pak stačí doložit výpis z katastru nemovitostí. Jste-li nájemcem nemovitosti, pak je nutné doložit nájemní smlouvu. Další možností je doložit písemný souhlas majitele nemovitosti s umístěním adresy vašeho sídla podnikání. Souhlas nesmí být starší více jak 3 měsíce a musí obsahovat úředně ověřený podpis vlastníka nemovitosti.

Při založení živnosti vám také bude automaticky zřízena „podnikatelská“ datová schránka. A to i když už máte svou vlastní datovou schránku jako fyzická osoba nepodnikající (tj. „soukromá“ datovka). Budete tedy mít dvě datové schránky s rozdílnými přístupovými údaji. Přihlášení do datovky probíhá různým způsobem, buď mobilní aplikací, nebo přes aplikaci Datovka, či přes internetový portál https://info.mojedatovaschranka.cz/info/cs/.

Přihlašovací údaje do podnikatelské datové schránky vám budou zaslány buď poštou, nebo do vaší soukromé datovky, pokud ji máte zřízenou.

SHRNUTÍ – co s sebou na živnostenský úřad

jednotný registrační formulář

občanský průkaz

1000 Kč pro zaplacení správního poplatku

doklady prokazující odbornost

potřebujete-li /musíte-li mít odpovědného zástupce, pak smlouvu s ním uzavřenou

doklad prokazující užívací titul k adrese sídla (není-li na adrese vašeho trvalého pobytu)

Označení provozovny

Na živnostenském úřadě se vás budou ptát, kde budete mít provozovnu. Přičemž platí, že adresa bytu, liší-li se od bydliště poskytovatele, by měla být uvedena jako provozovna. Provozovna ubytovacích služeb tedy bude tam, kde se uskutečňuje ubytování. Pokud máte více nemovitostí, v nichž poskytujete ubytování, budete tedy mít více provozoven. A proč vám říkáme o nějaké provozovně?

Protože povinností podnikatele je mít provozovnu řádně a viditelně označenou. Cedulka s označením provozovny musí obsahovat tyto údaje:

jméno a příjmení podnikatele / název firmy
IČO a sídlo podnikatele
název provozovny
jméno a příjmením osoby odpovědné za činnost provozovny
kontakt na provozovatele provozovny (např. telefon a email)
provozní dobu (je možná formulace: “provozní doba: dle domluvy”)
označení kategorie ubytovacího zařízení poskytujícího přechodné ubytování (apartmán)
cenová kategorie (možno odkázat na web, kde se ubytování nabízí).

Stavební úřad

Máte už své živnostenské oprávnění a označenou provozovnu? Prima, teď už jste tedy oficiálně podnikatelem. Ale ještě vydržte. S úřední administrativou to nemusí být všechno. Ještě bude potřeba vyřešit požadavky stavebního zákona.

V prvé řadě je potřeba zjistit, v jakém typu stavby hodláte ubytování poskytovat. To zjistíte na katastru nemovitostí. Podle stavebních předpisů rozeznáváme stavby pro bydlení (tj. klasický rodinný dům), stavby pro rodinnou rekreaci (tj. chaty a chalupy), stavby ubytovacího zařízení a dále byt nebo ubytovací jednotku.

Základní pravidlo pak zní, že stavbu nebo její část je možné užívat jen k tomu účelu, pro který byla zkolaudována. A tedy užívá-li se stavba k jinému účelu, pak můžete mít problém se stavebním úřadem.

Vaším cílem tedy bude, aby stavba nebo její část, ve které budete poskytovat ubytování, takový typ užívání dovolovala. Pojďme se tedy podívat na to, jaké typy staveb to dovolují, a kdy už budete potřebovat řešit změnu užívání stavby.

Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území rozlišuje mezi stavbou pro bydlení, stavbou ubytovacího zařízení a stavbou pro rodinnou rekreaci.

Pro vymezení, k jakému účelu se stavba užívá, se přihlíží k několika kritériím, především k rozsah podlahové plochy vymezené k danému užívání a dále se zkoumá dočasnost či trvalost daného účelu užívání.

Nejjednodušší a nejčastější případy jsou stavby (chalupy či rodinné domy), které slouží celé k trvalému celoročnímu ubytování návštěvníků. V tomto případě je účel užívání jednoznačný – jedná se o ubytovací zařízení, a mělo by být za tímto účelem zkolaudováno.

Nicméně nastávají také případy, a není jich málo, kdy majitelé nemovitosti v ní bydlí, a zároveň v některé z její části provozují ubytování. Tedy jedna nemovitost slouží jak pro trvalé bydlení vlastníků, tak i pro krátkodobé ubytování. Jak v takovém případě určit účel užívání? Zde předem říkáme, že odpověď není jednoduchá a velmi záleží, jak celou situaci vyhodnotí stavební úřad, přičemž máme poznatky, že praxe jednotlivých stavebních úřadu se liší.

U staveb pro bydlení (rodinný dům) je v zásadě rozhodující převažující typ využití podlahové plochy. Komplikace proto nastávají v těch případech, kdy je stavba využívána jak pro bydlení, tak zároveň i pro ubytování (viz výše). Pokud tedy takovou stavbu v části využíváte pro (své) trvalé rodinné bydlení, a zároveň v části poskytujete ubytování, pak z metodiky Ministerstva pro místní rozvoj (dostupné zde https://mmr.gov.cz/getattachment/b7aee2d6-93f7-41f7-a235-9028a132ae2e/Poskytovani-ubytovacich-sluzeb-ve-stavbach-urcenych-pro-bydleni_listopad2022.pdf.aspx?lang=cs-CZ&ext=.pdf), lze dojít k závěru, že na stavebním úřadě není třeba řešit změnu užívání stavby (z bydlení na ubytování), jestliže podlahová plocha stavby určená k trvalému rodinnému bydlení je převažující, oproti podlahové ploše určené k poskytování ubytování. Z toho tedy vyplývá zároveň opačné pravidlo, že v těch případech stavby rodinného bydlení, kde je převažující využití poskytování ubytování, pak už bude nutné řešit změnu užívání stavby, a to na stavbu ubytovacího zařízení.

Nicméně máme zároveň poznatky od našich zákazníků, že některé stavební úřady takový výklad nesdílejí, a v nemovitostech, ve kterých i přestože převažuje podlahová plocha určená k trvalému bydlení, požadují u těch částí prostor určených k ubytování, změnit jejich účel užívání na ubytovací jednotku.

V každém případě je vhodné navštívit předem navštívit stavební úřad a celou záležitost probrat s úředníkem, který má danou agendu na starosti. Protože se opět jedná o poměrně složitou záležitost, pak vám doporučujeme, abyste celou záležitost konzultovali jednak se svým právníkem, ale rovněž s projektantem, který má v dané záležitosti zkušenosti.

Jak provedu změnu v užívání stavby (tzv. rekolaudace)?

Změnu v užívání stavby (nebo její části) vyřešíte na stavebním úřadě, který je příslušený podle obce, v němž se nachází daná stavba.

Správní poplatek za podání žádosti o změnu v užívání stavby je stanoven ve výši 500 Kč.

Dřívější právní úprava obsahovala v příloze č. 14 (k dnes již zrušené) vyhlášky č. 503/2006 Sb. formulář pro oznámení změny v užívání stavby. Přestože je tato vyhláška již zrušená, velká část stavebních úřadů s tímto formulářem ještě stále pracuje (formulář lze stáhnout na tomto odkaze – https://www.zakonyprolidi.cz/disk/cs/file/2006/2006c163z0503_2018c033z0066p014u001.pdf).

Doporučujeme vám ale navštívit webové stránky příslušného stavebního úřadu a zkontrolovat, zda úřad nevydal vlastní formulář. Přestože takový formulář není povinně závazný a ohlášení změny užívání stavby můžete podat prostřednictvím vlastního podání, doporučujeme využít předepsaný tiskopis. Ten jednak usnadní komunikaci s příslušným úřadem a jednak ve většině případů obsahuje doprovodné informace o všech příslušných přílohách tak, abyste na nic nezapomněli.

NÁŠ TIP: Přestože aktuální zákonná úprava nepředepisuje povinný formulář pro oznámení změny (v účelu) užívání stavby, doporučujeme využít buď formulář používaný vaším stavebním úřadem či vycházet z formuláře používaný dříve, a to v již neúčinné vyhlášce č. 503/2006 Sb. (příloha č. 14) – značná část stavebních úřadů s tímto formulářem stále pracuje.

V rámci stavebního řízení vám také doporučujeme, abyste zvážili, zda se nechat zastoupit projektantem či advokátem, který má v rámci styku s vaším stavebním úřadem letité zkušenosti. Taková osoba má často místní znalost a ví, jakým způsobem daní úředníci postupují nebo jaké mají (specifické) požadavky. To vše vám může velmi usnadnit celý úřední proces a vyhnete se tak případným komplikacím.

Společně s oznámením o změně užívání stavby bude potřebovat přiložit doprovodnou dokumentaci. Jako první je potřeba doložit vlastnické právo k nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí), je-li nemovitost ve vašem vlastnictví. Pokud ubytování hodláte provozovat v nemovitosti, která není ve vašem vlastnictví, pak budete potřebovat doložit souhlas vlastníka nemovitosti se změnou jejího užívání.

Další dokumentací, kterou bude nutné v řízení před stavebním úřadem řešit, jsou závazná stanoviska dotčených orgánů – tzv. vyjadřovačky. V případě ubytování si stavební úřad vyžádá stanovisko příslušné krajské hygienické stanice a stanovisko hasičského záchranného sboru. Stanovisko hasičského záchranného sboru se provádí na základě požadavků požární bezpečnosti – v tomto případě je potřeba před vydáním stanoviska nechat zpracovat odbornou osobou zpracovat požárně bezpečnostní řešení budovy. Krajská hygienická stanice pak kontroluje splnění požadavků na hygienu zahrnující osvětlení, oslunění, ochranu před hlukem, exhalacemi apod.

Závazná stanoviska dotčených orgánů budou vycházet z plánovaného stavu. Tento stav by měl být zachycený v dokumentaci, ve které je vyznačen (zakreslen) plánovaný způsob užívání jednotlivých místní a prostorů. Obvykle bývá tímto dokumentem projektová dokumentace, do které se buď zakreslí chystané změny, nebo se předloží nově celá nová projektová dokumentace, jestliže záměr změny takové vypracování vyžaduje. V případě, že změna v užívání stavby s sebou nebude obnášet stavební úpravy, ani úpravy v projektové dokumentaci, je vhodné tak předložit stávající stavební dokumentaci.

SHRNUTÍ – co s sebou na stavební úřad

písemné oznámení změny v užívání stavby vč. příloh

doklad prokazující vlastnické právo ke stavbě / souhlas vlastníka se změnou v užívání

závazná stanoviska (KHS, HZS)

dokumentace s vyznačením stávajícího a nového způsobu v užívání

občanský průkaz

500 Kč pro zaplacení správního poplatku

Evidence cizinců, domovní kniha

Nezapomeňte také, že jako ubytovatelé máte povinnost oznámit ubytování cizince Policii České republiky a vést tzv. domovní knihu. Ubytovatel je povinen oznámit ubytování cizince do 3 pracovních dnů po jeho ubytování.

Ubytování cizince se oznamuje přes internetový portál Ubyport – tejn je dostupný na webu zde: https://ubyport.policie.cz/UbyPort_Formular/

Více informací naleznete na informačním portálu veřejné správy zde – https://portal.gov.cz/sluzby-vs/ohlasovaci-povinnost-ubytovatele-S11847

Cizincem se rozumí jakákoli osoba, která nemá české státní občanství. Spadají sem proto i občané jiného členského státu Evropské unie.

Domovní kniha se vede především z důvodu evidence cizinců pro účely Policie České republiky. Do knihy se zapisují tyto údaje:

jméno a příjmení ubytovaného cizince
den, měsíc a rok narození
státní občanství
číslo cestovního dokladu
počátek a konec ubytování.

Domovní kniha je obsahově skoro stejná s evidenční knihou (viz níže), je ale rozšířena o dva údaje navíc, a to datum narození a státní občanství ubytovaného. Zákon také požaduje zapsání přesného počátku a konce ubytování cizince.

Domovní knihu si od ubytovatele může vyžádat policie například v případě šetření nějakého protiprávního jednání cizince.

Místní poplatky, evidenční kniha

Podle zákona o místních poplatcích („ZMP“), mohou obce (ale nemusí) vybírat místní poplatky. Jedním z typů poplatku je také „poplatek z pobytu“ (dříve známý jako poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt a poplatek z ubytovací kapacity).

Poplatníkem poplatku je ubytovaná osoba, která v obci nemá trvalý pobyt. Plátcem poplatku je ale ubytovatel. Ubytovatel je tedy povinen vybrat poplatek od poplatníka (ubytovaného) a ve lhůtě stanovené obecně závaznou vyhláškou jej odvést správci poplatku – obci.

Povinností ubytovatele je před započetím poskytování ubytovacích služeb se registrovat na příslušném obecním úřadě jako plátce poplatku a vést evidenční knihu, do které zapisuje tyto údaje:

jméno a příjmení ubytovaného
dobu ubytování,
adresu trvalého pobytu / místo trvalého bydliště v zahraničí
číslo občanského průkazu / cestovního dokladu fyzické osoby, které ubytování poskytl.

Evidenční knihu je pak ubytovatel povinen uchovávat po dobu 6 let od posledního zápisu.

Informujte se proto na příslušném obecním úřadě, zda vaše obec, kde je nemovitost (v níž poskytujete ubytování), vybírá místní poplatky a případně v jaké výši.

Zdanění příjmu – ubytování

Příjmy plynoucí z ubytovacích služeb se budou zdaňovat jako příjmy z živnostenského podnikání podle § 7 ZDP. Opět platí, že sazba daně je u fyzických osob 15 % a u právnických osob je to aktuálně už 21 % (od 1. 1. 2024)

Pokud však máte jako OSVČ nadprůměrný příjem – to znamená, že váš základ daně je nad 3násobkem měsíční průměrné mzdy (pro rok 2024 je to roční souhrn 1 582 812 Kč), pak je vaše sazba daně z příjmu 23 %. Do základu daně se přitom započítávají veškeré vaše započitatelné příjmy.

Příjem z podnikání u OSVČ pak zároveň podléhá odvodům sociálního a zdravotního pojištění.

Stejně jako v případě pronájmu, i při poskytování ubytování můžete od základu daně odečíst výdaje, které jste vynaložili v souvislosti s podnikáním. Zjednodušeně řečeno: daním pouze čistý příjem, který je „očištěn“ o náklady (výdaje), které jsem investoval zpět do své ekonomické činnosti, abych mohl dosáhnout zisku. Proto také někdy od účetních můžete slyšet pojmy jako obrat a zisk. Zisk je to, co zbyde z obratu po odečtení nákladů.

Uplatnění výdajů pak můžete zase provádět různými způsoby. Můžete využít tzv. výdajový paušál. To znamená, že od základu daně odečtete automaticky zákonem uvedenou procentuální částku bez toho, aniž byste jakkoli prokazovali, zda jste skutečně výdaje v dané výši vynaložili. Poskytovatel ubytovacích služeb, který vlastní živnostenské oprávnění, může uplatnit výdajový paušál ve výši 60 %. To je výhodné zejména u těch nemovitostí, které již nejsou nákladné na údržbu a předpokládáte, že paušál je vyšší, než by byly vaše skutečné výdaje.

NÁŠ TIP: Jestliže v rámci podnikáním předpokládáte značné výdaje – např. výdaje na zbudování či renovaci ubytovacích prostor, pak pro vás bude možná výhodnější zvolit uplatňování nákladů v jejich skutečné výši – tedy formou tzv. daňové evidence.

Pokud jste ale už ve stádiu, že vaše podnikání nebude vyžadovat zásadní náklady či investice – jde typicky o případy, kdy už máte ubytovací prostory zbudované a hotové – pak pro vás může být výhodnější uplatnění výdajového paušálu. V takovém případě si od základu daně můžete odečíst zákonem předvídanou sumu, bez ohledu na to, zda jste skutečně výše takových výdajů dosáhli.

Poslední možností, jakým způsobe lze danit zisky z podnikání, je formou tzv. paušální daně. Paušální daň je nejmladší z možných způsobů zdanění a je založena na dobrovolnosti – podnikatel, který hodlá vstoupit do režimu paušální daně se tak musí rozhodnout nejpozději do 10. ledna daného roku. Vstup poplatníka do režimu paušální daně není možné v průběhu roku.

Paušální daň má za cíl zejména administrativní ulehčení menším podnikatelům. V rámci paušální daně odvádíte státu pouze jednu částku každý měsíc, která v sobě zahrnuje daň z příjmu, sociální a zdravotní pojištění. Nad rámec této částky tak už neplatíte další daň z příjmu. Výše této měsíční částky se odvíjí od tzv. pásma, do kterého jste zařazeni podle toho, jaký máte roční obrat (tedy nikoli zisk). Podle vašeho ročního obratu jste pak zařazeni do jednoho ze 3 pásem.

Administrativní ulehčení lze tedy spatřovat především v tom, že podnikatel v režimu paušální daně nepodává daňové přiznání – daň je již obsažena v platbě, jež je každý měsíc podnikatelem hrazena.

PAUŠÁLNÍ DAŇ – PÁSMA (rok 2024)

Pásmo	Daň z příjmů	Sociální pojištění	Zdravotní pojištění	Měsíční platba
I. pásmo	100 Kč	4 430 Kč	2 968 Kč	7 498 Kč
II. pásmo	4 963 Kč	8 191 Kč	3 591 Kč	16 745 Kč
III. pásmo	9 320 Kč	12 527 Kč	5 292 Kč	27 139 Kč

ZAŘAZENÍ DO PÁSMA

pásmo
- příjem do 1 mil Kč (bez ohledu na typ činnosti)
- příjem do 1,5 mil. Kč, pokud alespoň 75 % těchto příjmů pochází z činností, na které se vztahuje 80% nebo 60% výdajový paušál (tj. také ubytovací služby)
- příjem do 2 mil. Kč, pokud alespoň 75 % tohoto výdělku pramení z činností, na které se vztahuje 80% výdajový paušál
pásmo
- příjem do 1,5 mil. Kč (bez ohledu na typ činnosti)
- příjem do 2 mil. Kč, pokud alespoň 75 % těchto příjmů pochází z činností, na které by bylo možné uplatnit 80% nebo 60% výdajový paušál (tj. také ubytovací služby)
pásmo
- příjem do 2 mil. Kč (bez ohledu na typ činnosti)

Oznámení o vstupu do paušálního režimu provedete pomocí tohoto formuláře – https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-prijmu/pausalni-dan/oznameni-o-vstupu-do-pausalniho-rezimu.

Paušální daň je možné využít jen u podnikatelů, jejichž příjmy dosahují ročního obratu max. 2 mil Kč, a dále za podmínky, že nejste plátci DPH. Pokud jste plátci DPH (i včetně dobrovolných plátců), paušální daň tak nelze využívat. Paušální daň zároveň nemohou využít zaměstnanci a obecně podnikatelé, jež mají tzv. vedlejší podnikání. Další podmínkou je, že vaše další příjmy (např. příjmy z kapitálového majetku, či příjmy z pronájmu) ve svém souhrnu nepřekračují částku 50 000 Kč za rok. Poplatníkem paušální daně rovněž nemůže být OSVČ, která je zároveň společníkem veřejné obchodní společnosti (VOS) nebo komplementářem komanditní společnosti (KS).

Oproti pronájmu je poskytování ubytovacích služeb zároveň zdanitelným plněním z pohledu DPH. To znamená, že přijaté platby poskytovatele ubytovacích služeb se započítávají do obratu pro DPH. Pokud překročíte při podnikání zákonem stanovený limit (pro rok 2024 platí 2 mil Kč), pak se stanete plátcem DPH a k platbě za ubytování musí být připočtena zákonná sazba DPH. Ta je od 1. 1. 2024 určena sazbou ve výši 12 %. I zde Vám doporučujeme, abyste pro řešení této záležitosti navštívili daňového poradce a poradili se s ním, jak celou záležitost řešit.

SOUHRN – formy zdanění zisku

Daňová evidence (podnikatel uplatňuje a prokazuje skutečnou výši nákladů)

Výdajový paušál (podnikatel neprokazuje výši výdajů, z dosaženého příjmu odečítá zákonem určenou část bez ohledu, zda náklady takové výše opravdu dosáhl)

Paušální daň (nejmenší administrativní zátěž, podnikatel odvádí státu jednu měsíční platbu určenou podle pásma, do něhož je zařazen) a nepodává daňové přiznání

Podnikání mám jako vedlejší činnost – jsem důchodce, na mateřské, nebo mám zaměstnání

Podnikání jako vedlejší činnost znamená, že příjem, který z podnikání máte, není vaším hlavním zdrojem příjmů.

Podnikání je vedlejší činností například v situaci, kdy podnikání provozujete vedle svého hlavního pracovního úvazku (tedy jste zaměstnáni a zaměstnavatel vám hradí pojistné), podnikáte na rodičovské dovolené, nebo jste ve starobním či invalidním důchodu apod.

NÁŠ TIP: Pokud jste zaměstnáni a hodláte při práci vykonávat podnikatelskou činnost, pak byste si měli dát pozor na tzv. konkurenční činnost. Zákoník práce totiž obsahuje pravidlo, že zaměstnanec nesmí bez předchozího písemného souhlasu svého zaměstnavatele vykonávat výdělečnou činnost, která by byla shodná s předmětem podnikání zaměstnavatele. Pokud je vaším zaměstnavatelem poskytovatel ubytování nebo pohostinství, a vy tuto činnost hodláte rovněž provozovat, je nutné si předem vyžádat písemný souhlas zaměstnavatele.

Souhlas zaměstnavatele se na živnostenský úřad nedokládá. Úřad tak při zakládání živnosti nezkoumá, zda jste zaměstnáni a zda vám váš zaměstnavatel případně souhlas poskytl. Nicméně provozování konkurenční činnosti bez souhlasu zaměstnavatele může být z jeho strany považováno za hrubé porušení pracovních povinností, za což vám hrozí výpověď. To stejné platí i v případě, jestliže je vaším zaměstnavatelem stát – například vykonáváte služební poměr u Policie.

Coby zaměstnanec jste obvykle zvyklí, že daňové přiznání (resp. roční zúčtování daně) za vás vyřizuje zaměstnavatel. Jestliže ale k zaměstnání začnete podnikat na vedlejšák, tak se toto mění. V případě vedlejší podnikatelské činnosti si musíte sami podávat daňové přiznání, ve kterém uvádíte všechny své příjmy za daný rok. Od zaměstnavatele si tak budete muset vyžádat potvrzení o zdanitelných příjmech.

Pokud si ovšem vedle zaměstnání vedlejší podnikatelskou činností či pronájmem vyděláte max. 20.000 Kč za rok, daňové přiznání nemusíte podávat.

V čem je tedy rozdíl, jestli mám podnikání jako hlavní nebo jako vedlejší činnost?

Obě varianty podnikání se rozlišují především v otázce sociálního a zdravotního pojištění. Je-li podnikání vaší hlavní činností, pak je vaší povinností platit tato pojištění (resp. zálohy na ně) vždy, bez ohledu na výsledek podnikání.

U podnikání jako vedlejší činnosti se zálohy na pojištění vypočítávají ze skutečných příjmů a v prvním roce není nutné zálohy platit vůbec.

V prvním roce vedlejšího podnikání zálohy na sociální a zdravotní pojištění nemusíte platit – zálohy odvedete teprve po podání prvního přehledu o příjmech a výdajích. Výše odvodů se určuje podle toho, jakou částku jste podnikáním vydělali. Přehled se odevzdává u vaší zdravotní pojišťovny a na České správě sociálního zabezpečení. Informace o tom, co je to přehled o příjmech a výdajích naleznete na webu ČSSZ – https://www.cssz.cz/prehled-o-prijmech-a-vydajich.

Jestliže váš zisk dokonce nepřesáhne tzv. rozhodnou částku, která pro rok 2024 činí 105 520 Kč, nemusíte navíc sociální pojištění platit vůbec, ani pro následující období, a to za podmínky, že vedlejší činnost vykonáváte po celý rok. V opačném případě se rozhodná částka poměrně snižuje. Více informací o povinné účastni na pojištění naleznete zde – https://www.cssz.cz/duchodove-pojisteni-osvc-povinna-ucast. Pokud ovšem rozhodnou částku překročíte, je vaší povinností platit pojistné na sociálním zabezpečení vč. záloh na něj.

PŘÍKLAD: Podnikám na vedlejší činnost celý rok a nedosáhl jsem z této činnosti rozhodného příjmu 105 520 Kč. Protože nebyl překročen rozhodný příjem, nemusím na sociálním pojištění platit odvody. Zde připomínáme, že pokud jste podnikat začali teprve v průběhu roku (vedlejší podnikatelskou činnost jste tedy neprovozovali po celý rok), pak se rozhodná částka poměrně snižuje o jednu dvanáctinu za každý měsíc, kdy nebyla vedlejší samostatná výdělečná činnost vykonávána)

Podnikám jako vedlejší činnost a zisk překročí rozhodnou částku. V takovém případě jsem povinen odvést pojištění. V prvním roce vedlejšího podnikání ale nejsem povinen platit zálohy – pojištění doplatím ČSSZ jednorázově (po odevzdání přehledů). V dalších letech, pokud překročím rozhodnou částku, platím měsíčně zálohy – minimální výše měsíční zálohy na sociální pojištění pro vedlejší činnost činí 1 413 Kč v roce 2024.

U podnikání, které je vedlejší činností není nutné platit měsíčně zálohy na pojištění. V takovém případě se odvádí až pojistné ve výši vypočtené v každoročním přehledu o výši daňového základu OSVČ.

SHRNUTÍ – výhody a nevýhody podnikání jako vedlejší činnost

+ první rok podnikání nemusíte platit zálohy na pojistné na sociální zabezpečení

+ odvod na sociální pojištění se nehradí, jestliže nebylo dosaženo tzv. rozhodné částky

+ výše povinný odvodů se odvíjí podle toho, kolik jste si podnikáním skutečně vydělali

+ minimální měsíční záloha na zdravotní pojištění se neplatí – pojistné se hradí za celý rok při odevzdání přehledu o příjmech a výdajích

– daňové přiznání podáváte sami

– nemožnost uplatnit tzv. paušální daň

Mohu při ročním zdanění příjmu využít nějaké slevy či zvýhodnění?

Ano, ať už podnikáte coby hlavní činnost nebo činnost vedlejší, můžete využít daňových úlev – tj. slevy na dani či tzv. odčitatelné položky. Jedná se o zákonem předvídané okolnosti, které snižují daňovou povinnost (základ daně).

DAŇOVÉ SLEVY / ODČITATELNÉ POLOŽKY

sleva na poplatníka
sleva na důchodce
sleva na manželku/manžela
sleva na manželku/manžela ZTP
sleva na dítě
sleva na invaliditu (I., II., III. st.)
sleva pro ZTP
penzijní a životní pojištění
úroky z úvěru na bydlení
dary na dobročinné účely
dárcovství krve / kostní dřeně / kmenových buněk

Tak. A teď už máte základní informace, které potřebuje znát k tomu, abyste mohli řádně pronajímat svou nemovitost, nebo v ní poskytovat ubytování. A nezapomeňte – pokud si s něčím nevíte rady, nebojte se zeptat. Ať už na některém z úřadů nebo u svého právníka či daňového poradce. Informací je hodně a na něco zapomenout v tom všem, je celkem snadné.

people found this article helpful. What about you?